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伦敦房市低迷放眼未来才是最佳投资战略

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2018-10-23  来源:未知

一直以来,伦敦房地产市场的投资法则都十分简单明了:买入再转手。面对年均增幅达到10%甚至更高的房价,赚钱是明摆着的事。但这样的日子已经成为过去。

脱欧带来的政治不确定性和为抑制价格过高增长而出台的高税率都大大阻碍了市场的发展,导致房价不断下降或者停滞不前。

英国预计于2019年3月29日完成脱欧。而鲍里斯·约翰逊(Boris Johnson)等关键脱欧官员的辞职导致民众信心低迷。英国住宅市场分析机构 Residential Analysts 数据显示,过去四年来,英国贸易额下降了20%(这一数字是基于地政局和海关总署的数据算出的)。买家和卖家都表现得十分谨慎,选择静观其变。

但对明智的投资者而言,目前伦敦的房市背后却暗藏着机会。专家建议静观其变,谨慎投资,进行长远的规划,至少要放眼5到10年,以安全度过低迷期。随着市场上买家的减少,价格将大幅降低,这意味着未来存在高投资回报率的可能。

伦敦市中心的城市天际线

选择不受脱欧影响的住宅区进行投资

英国房产数据公司LonRes(该公司记录有伦敦房市的买卖和租赁数据)的研究部主任马库斯·狄克森(Marcus Dixon)表示,高端房地产萎靡不振,售价相比2014年降低了15%到20%。今年,针对高端房产实行了新的印花税政策。

狄克森还指出,3到5年来,伦敦高端地区的房价处于下降趋势,但目前,有迹象表明房价下降开始趋缓,在肯辛顿(Kensington)、霍兰公园(Holland Park)、诺丁山(Notting Hill)和梅菲尔区(Mayfair)出现触底反弹。如果你有几百万的资金可供投资,就能够抓住盈利的机会。

位于梅费尔中心地带的一栋历史大楼內的二楼公寓,设有一个接待室、现代化的厨房,两间卧室和一间设备齐全的浴室。 海外物业编号:18690180

另一值得考虑的地方是伦敦市的金融区,该区住宅房产数量有限,价格出现上升迹象。LonRes数据显示,2018年上半年,该区房价相比去年同比增长了4.5%。

在第一太平戴维斯和Strutt & Parker身居要职并建立起伦敦办事处的独立市场分析师亨利·普莱尔(Henry Pryor)表示,购房者将迎来高净值收益。

“在英国将于来年3月完成脱欧的背景下,极少人有买卖房产的意愿,这解释了为什么一年来,贝尔格拉维亚(Belgravia)和梅菲尔50%的房产无人问津。但市场上仍有人出于离婚、负债或手头紧等原因不得不出售房产,因此如果你有钱投资,那么这是自2007年信贷危机以来最好的投资机会了。

伦敦部分新兴市场上出现了大批新房产,而这些房产却没有得到买家或租户的青睐。

狄克森表示,购买新兴地区的房产更具有风险。一方面,这些地区有升值的可能,但另一方面,可能会不断有新房产进入市场,抑制价格的上涨。

新开发项目:承担风险还是获得收益?

九榆树(Nine Elms)就是建有大量新开放项目的典型代表。作为欧洲最大的复兴项目,九榆树位于泰晤士河南岸,跨越北边的兰贝斯桥和南边的切尔西桥。

九榆树耗资150亿欧元用于升级转型,预计将新建39个开发项目,共计2万栋新房。目前房价十分高。LonRes数据显示,43%的房产将提供打折优惠。从1卧公寓到33楼的Aykon London公寓(此房型面积达7,000平方英尺,内饰由范思哲设计),房价在56万欧元(约443万元人民币)到1,549万欧元(约1.2亿元人民币)之间不等。

Aykon London现正在海外网上挂牌出售。 海外物业编号:40192306

九榆树的部分地区,房价达到2,200欧元(约1.7万元人民币)/平方英尺,但伦敦的购房需求主要以房价更为便宜的房产为主。第一太平戴维斯的数据显示,伦敦68%的购房者中意低于450欧元(约3,560元人民币)/平方英尺的房产。

伦敦九榆新区内的全新公寓项目Nine Elms Point,配套设施包括24小时礼宾服务丶业主会所丶电影院丶会议厅等,一居室由63.7万英镑(约504万元人民币)起。 海外物业编号:41083807

对于投资者而言,在靠近交通线路或新干线/2号新干线地铁站的市郊地区购买价格较低的房产是较为明智的选择。这样,他们能够获得该地区6%的高租金收益,以抵消新税收的影响。

狄克森表示,过去,投资者为了获得资本增长而投资租金收益较低的房产,现在则是需要在租金收益和资本增长中做好平衡。投资者可以考虑偏远的地区,如克罗伊登(Croydon),该地区房价适中,在普通伦敦上班族的承担范围内,此外还靠近去往市中心的交通线路。

克罗伊登的2卧公寓。地理位置优越,位于东克罗伊登火车站,提供前往伦敦/维多利亚站的快速和频繁服务(约16分钟)。 海外物业编号:41344379

亨利·普莱尔建议投资者选择租金回报率不低于6%的地区进行投资,以抵消针对“购房出租型”投资者所征收的税收。

2016年4月起,投资者就需要为新购买的房产支付3%的额外印花税。

2017年4月起,高额纳税人享有的贷款利率税款减免政策被废除。

狄克森认为,在税收增加,伦敦房地产市场面临不稳定性和复杂性的背景下,进行长远的投资考虑是安全的选择,海外投资将会持续流入。“根据历史经验,从长远看来,伦敦一直以来都是财富的安全港。许多海外买家在商业、子女教育和人际网方面,都与英国建立起长期的关系。因此,我认为市场不会一直低迷下去。”

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文:(Mansion Global)