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利斯苏富比运营总监深度解读新加坡降温措施

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2018-10-31  来源:未知

市场情况

新推出针对私宅价格及组屋出租的降温措施引起了相当大的反响,说明购房依然是新加坡人心中一个高度关注的话题。对于一个像我们这样土地极其稀缺的国家来说,不难想象购房不仅代表着一种归属感,同时也是一种优质的资产保值以及财富传承的手段。本地的私宅交易市场有起有落,但整体上还是上行的。

降温措施是否真的是苦口良药?

私宅市场从2017年二季度开始触底反弹,私宅价格指数(PPI)过去四个季度增幅达到9.1%。今年7月5日,新加坡政府公布了一系列新的降温措施,意在压抑开发商投资拿地的欲望以及控制买家对于第二及第三套房产的需求,从而减缓房价的增长速度。

一方面,房价最近的这一波涨幅已经接近2009年2季度到2013年4季度的那一波,当时17个季度之中房价上涨了62%,甚至在次贷危机期间也仍然处于上升趋势。另一方面,从2013年3季度以来,政府一共8次出台了不同的调控措施,并在接下来的15个季度里,成功地让房价下调了约12%。通过这一系列操作,我们不难看出,政府对于市场波动的关注还是相当密切的,不希望前期采取的调控措施因为市场的活跃而最终功亏一篑。政府的再次出手可以理解,但是出手的时机,范围和力度却是在市场意料之外的。新一轮的调控对包括买家、卖家以及开发商的各方都有不小的影响。购置第一套房产的买家是唯一幸运的一群人,但即使这样,贷款比例(LTV)的降低也将从一定程度上影响他们的购买力。

最新一轮降温措施发布的前一天,新加坡金管局(MAS)管理总监Ravi Menon先生曾发表讲话,将新加坡房市比做“乌托邦“,警示民众。在剑桥词典中,“乌托邦”的解释为:一种极度愉悦的状态,有时候在特定情况下甚至显得不合常理。在业内人士看来,虽然说私宅价格增长速度超出预期,但是交易量并没有到达之前高峰期时的水平。可惜政府并不这么认为,在他们眼里,房价飞涨有可能超前经济基本面,如不提早采取行动,后期就可能需要更大的纠正力度。

新政策带来的反应是立竿见影的,就在正式发布的当天晚上7天到12点前,共有超过1000套公寓抢在新政策生效前被售出。许多原本举棋不定的买家很快下定了决心,毕竟零点一过,同样的单位就将因为印花税的原因贵上个几万块钱了。这么多房产在仅仅数小时之内成交,这充分显示了市场上不乏流动资金,同时买家对于私宅房产市场的长期走势还是非常看好的。

开发商在这轮调控中是最为受伤的一方。在新的制度下,购买住宅房产并进行开发时,开发商需要支付的额外买家印花税(ABSD)将从原本的15%上调至25%。如果开发商在规定时间内满足政府提出的相关要求,那么这笔额外的款项是可以被豁免的。但是他们仍必须在一次性多支付一笔费用,数额为地价的5%,这笔钱是不可返还的。这就不难理解为什么新加坡房地产开发商协会(REDAS)会在新政策发布后第一时间强烈发声了,他们表示政府在市场还未完全恢复的情况下就采取如此强硬的调控措施,这样的举动是非常不成熟的

新加坡的私宅市场一直以来都是一个受限制的自由交易市场,政府会通过发布相关的政策来引导市场朝一个健康可持续的方向发展。这也使得从1970年私宅价格指数(PPI)开始统计以来市场总体上呈现稳步增长的态势,其中也经历过不景气的时期,但是相较于行情好的时段依然属于少数。新政策的发布必然会给之前四个季度的市场回暖降温,原本的”V“字型的反弹很大可能会演变成一轮较为平缓的”U“字型调整,或许这样相对稳定的改变从长期来看将会对各方产生更为有利的影响。

根据现有的数据,8月份非有地住宅的二手房交易价格为1219新币每平方英尺,较1-7月的平均值,1228新币每平方英尺仅仅下降了约1%。虽然数据显示8月份的交易量只有448个单位,比今年1-7月的月平均交易量,1146户减少了月61%。但是这并非只是新政策的原因,毕竟在农历7月看房及购房在华人眼里本来就是一项忌讳。综上所述,市场在面对新政策时已经展现出了很好的韧性,相信长期依然是持续向好的。

我个人认为随着时间的推移,只要经济大环境保持稳健,买家额外印花税及更高的首付都会在市场定价时被充分考虑在内,并逐渐淡出人们的视野。普通买家也会意识到这点并调整好自身的预算上限,然后再考虑是否愿意在可承受的经济范围内接受面积更小的户型。高端买家通常是有能力且有意愿长期持有房产的。所以除去价格,他们还会会考虑更多的因素,比如说质量、独特性、生活体验,甚至是保值能力,资产组合等投资综合因素,收到的影响预计会更小。

外国买家还有机会吗?

很多人怀疑新政策是否会让所有的外国房产买家望而生畏。从高端房产市场的角度来说,海外投资人在购置房产时主要考虑的是新加坡与其他国家相比之间的优劣,这包括政治稳定度、货币走势、当地房产市场的走势,税收政策等等。这一方面新加坡的优势依然是很明显的,毕竟在像中国香港、伦敦、温哥华等许多其他热门城市进行房产投资,需要缴纳的印花税并不见得会比这里来得低。

当然短期内市场肯定会有一定的本能反应并,但是一旦有合适的房产出现,新加坡依然会吸引不少海外投资人的回归。毕竟对于他们来说,做决定的重点不在于价格,而更多的来自于房产本身是否能够满足需求和期望。圣淘沙湾的一栋别墅就是个很好的例子。这栋别墅当时的交易价格高达3330万新币,每平方英尺1795新币,是自2013年以来圣淘沙别墅的成交记录。类似的案例还有South Beach Residence的一套顶层豪宅,也是以约3000万新币的天价被一位外国买家购得。

圣淘沙岛是新加坡首个也是唯一真正的海滨住宅,允许外国人拥有土地。这个位于圣淘沙岛东海岸的综合住宅兼码头度假村开发项目,完美融合现代建筑的元素和风格。

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