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英格兰与威尔士通行费即将取消,这给市场提供

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2018-09-07  来源:[db:来源]

想要知道一个地方的房产,是否值得投资,有怎样的可收益预期,收益回报的周期是多久…

这种围绕着房产投资的诸多问题,几乎所有的投资人都遇到过,也都为此头痛过一阵子。分析到这类房产投资相关的金融问题,说复杂很复杂。但说简单,也无非就是供给和需求的关系。

供给方面,大体上就是政府每年的新建住房了。这点我们左右不了。当然英国开发商的建房效率是业界公认的低,房源供给一直跟不上,这对我们海外投资人而言是好消息。

至于需求,能够影响到的因素就有很多了。比如说去年的英国脱欧事件,会改变一部分海外投资人对英国房产的需求,或者是印花税的改革会影响到需求,不胜枚举。

供给和需求在一个城市的现状,体现在房产市场上,最直接的就是房价的变化。现有房源下,需求量大了,房价一定会涨,而且房产的出售时间一定会短(这里的出售时间是指挂牌之后到找到买家的时间,而非交易时长)。

基于这个最基本的模型,英国著名房产网站就房源,出售周期和房价的研究,找出了2017-2018年这一年时间里英国房产最供不应求的地点。

这个地方在哪儿呢?伦敦?曼城?伯明翰?亦或是剑桥牛津?

都不是,这个去年英国房产市场最供不应求的地方,叫 Newport。

过去一年时间里,Newport 的房源储量下降了将近40%,楼房要价涨了7%,最重要的,在这个地方的房子,挂牌出售之后平均只要50天就能找到买家。当地的中介机构表示,每天都有人来买房。

嗯…很多人可能要问了,这 Newport 是个什么地方,之前怎么听都没听过?

仔细查一下才知道。Newport 是威尔士一东南角落的一个小镇,连城市都算不上。位于威尔士首都卡迪夫坐火车仅14分钟。

原本名不见经传的 Newport 缘何在去年一年的时间里成为了英国房产市场的一个大热点?

这主要和它的地理位置有关。

上面说到 Newport 位于威尔士东南,西街威尔士首都Cardiff,东临英格兰的Bristol,联通它们的是一条叫做 Severn Bridge 的跨河大桥。

地理位置决定了威尔士南部的人想前往英格兰,必先经由 Newport 上桥,前往Bristol。英格拉的人想去威尔士也是一样的道理。

然而,由于大桥的维护费用高昂,所以设置了路费关卡。和中国的高速收费站性质差不多。但这个费用着实昂贵。经常来往两地的人士一年要被收掉上千英镑的过路费。这也是为什么英格兰西南和威尔士民间层面的商贸沟通一直不尴不尬。

可去年,英国政府突然宣布将于2018年取消 Severn Bridge 的过桥费,这使得 Newport 的房价突然水涨船高。威尔士南部,尤其是来自卡迪夫的买家大量涌入,正是看准了 Newport 这个交通枢纽的优秀位置。

长期影响以及对英格兰影响

当然,Newport成为最新的热点,并不意味着我们就迫不及待要去威尔士买房了。Newport 目前的平均房价为 £175,944,和很多伦敦通勤小镇的房价持平。而一个是短期热点,明年会怎样犹未可知。而另一个是长期稳定的收益回报。有这笔钱,肯定不如去买伦敦通勤小镇的房来得划算。

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话说回来,Severn Bridge 取消通行费,Newport 房价升温,长期来看会对英格兰带来什么样的影响呢?

首先是人口的流入

这次的通行费取消,无疑给市场透露了这么一个讯息:即未来的英国政府,将在某种程度上加强和鼓励民间层面的贸易和交流。

这次的通行费取消就是一个信号。因为英国与欧洲的分道扬镳已成定局,随着距离2019年3月29日最终日期的临近,英国将作为一个整体和欧洲以外的世界独自接触。那么国内拧成一股绳就非常有必要了。

威尔士与西南英格兰,东米德兰兹接壤面积最大,当各项利好政策放出,就会带来一个人口的大量流动。西南英格兰的单一行政区 Bristol,Birmingham 有望成为继伦敦之后英国的第二大超级大都市。 

其次是经济的发展

当英国与威尔士之间各个由自文化和历史的壁垒逐渐消除,人口流动增加,势必将带来经济的蓬勃发展。

一部分是来自旅游的收入,这也是在额外的同行费用取消之后将会出现最直观的变化。英国人酷爱度假,但选择地点有很多。所以有个通行费之后返到限制了许多家庭的度假计划。

而到2018年末,预计西南地区附近,如 Bath,Bristol,Chippenham,乃至更远一些的Southampton和Oxford,都将迎来旅客人数的增加,旅游行业收入增加。

再者是人才流入带来的一个良性循环。那些已经工作的,或是有了相对稳定生活的人。很可能是从Bristol等高房价区去往威尔士买相对廉价的房。

但这只是短期内的现象。一方面已经工作的人有自己的存款,可以直接买下威尔士便宜的房子,再者在一个区域生活时间长了,不愿意离开自己的圈子太远也是人之常情。

而从长期来看,威尔士的年轻人在政府鼓励刺激两地交流之后,有了更多的选择。所以受益最大的地点,还是在伦敦。其次是以伯明翰为核心的中部地区。事实上从今年开年这一趋势就已经初现端倪。伦敦和米德兰兹地区房价涨幅很大,不乏一部分人是瞄准了未来的机会。

英国将在2018年末取消Severn Bridge针对通行英格兰与威尔士的过桥费,寻常家庭一年或可节省上千英镑。这透露了一个讯息,即英国在彻底脱欧之前,意图充分整合国内资源。

短期内,Newport等威尔士交通枢纽型城市成为受益者,房价涨幅迅速,由于价格已经起来了,涨幅空间十分有限。而从长期来看,伦敦,布里斯托,巴斯,伯明翰等英格兰高度发达的城市必然是受益者。不但经济提升,房价也会水涨船高。

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Shelly Du